Abitare è un diritto, non un affare: riprendere il controllo delle città dall'alto dei prezzi

Ci sono parole che tornano sempre nei discorsi politici italiani — merito, crescita, futuro — ma ce n'è una che fatica a trovare spazio nel dibattito pubblico con la serietà che merita: casa. Non come investimento, non come asset da valorizzare in portafoglio, ma come diritto fondamentale, condizione primaria per una vita dignitosa, per la libertà reale di ogni persona.

Eppure in Italia, nel 2024, parlare di casa come diritto suona quasi rivoluzionario. Il mercato ha vinto la sua battaglia culturale: l'abitazione è diventata merce, e chi non può permettersi il prezzo di mercato è semplicemente fuori gioco.

Una crisi strutturale, non una congiuntura

I numeri parlano chiaro. Nelle principali città italiane — Milano, Roma, Bologna, Firenze — i canoni di affitto sono cresciuti a ritmi insostenibili per chi vive di reddito da lavoro. A Milano, il costo medio di un bilocale in affitto supera i 1.400 euro mensili. A Bologna, città universitaria per eccellenza, trovare una stanza singola sotto i 600 euro è diventata una caccia al tesoro. Roma non fa eccezione: intere famiglie si trovano a spendere oltre il 40% del proprio reddito netto per il solo affitto, soglia oltre la quale si parla tecnicamente di housing stress.

Non si tratta di una crisi passeggera, figlia dell'inflazione o della guerra in Ucraina. È il risultato di decenni di scelte politiche precise: la progressiva dismissione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, gli incentivi fiscali rivolti quasi esclusivamente alla proprietà privata, la deregolamentazione del mercato degli affitti brevi che ha sottratto decine di migliaia di appartamenti al mercato residenziale ordinario per trasformarli in rendita turistica.

In questo contesto, il problema abitativo non è più circoscritto alle fasce più vulnerabili della popolazione. Colpisce i giovani lavoratori, i precari, i migranti regolari, le famiglie monoreddito, i single. Colpisce, in definitiva, la maggioranza dei cittadini che non dispone di un patrimonio immobiliare ereditato o accumulato.

Il mercato da solo non risolve: perché serve l'intervento pubblico

Una delle narrazioni più resistenti nel dibattito italiano è quella secondo cui basterebbe «liberalizzare» ulteriormente il mercato immobiliare per far scendere i prezzi. È una tesi che non trova riscontro nell'evidenza empirica. Le città dove il mercato è stato lasciato più libero di operare — da San Francisco a Londra, passando per Lisbona — sono quelle dove la crisi abitativa ha raggiunto i livelli più acuti.

Il mercato immobiliare non funziona come un mercato competitivo ordinario: la terra è una risorsa finita, la localizzazione è irreproducibile, i tempi di costruzione sono lunghi e i capitali coinvolti enormi. In assenza di un intervento pubblico deciso, il mercato tende naturalmente alla concentrazione e alla rendita, non all'accessibilità.

Questo non significa negare il ruolo del settore privato nell'offerta abitativa. Significa riconoscere che senza un quadro regolatorio forte e senza investimenti pubblici strutturali, il mercato da solo produrrà sempre più esclusione.

Cosa funziona in Europa: modelli da cui imparare

L'Europa offre esempi concreti e replicabili. Vienna è il caso più citato, e non a torto: circa il 60% dei residenti viennesi vive in abitazioni a canone calmierato, gestite dal Comune o da cooperative no-profit. Il risultato è che Vienna figura regolarmente tra le città con la migliore qualità della vita al mondo, con canoni medi largamente inferiori a quelli di Roma o Milano pur essendo una capitale europea.

L'Olanda ha sviluppato un sistema robusto di woningcorporaties, cooperative abitative non profit che gestiscono quasi un terzo dello stock abitativo nazionale, con canoni regolamentati e criteri di accesso trasparenti. La Danimarca ha costruito nel tempo un modello misto in cui fondi pensione pubblici, cooperative e investimento statale si integrano per garantire accesso diffuso all'abitazione.

Anche in Italia esistono esperienze significative, spesso dimenticate o sottovalutate. Le cooperative di abitanti hanno una lunga storia nel paese, soprattutto in Emilia-Romagna. Il problema è che negli ultimi trent'anni non sono state sostenute né incentivate, mentre le risorse pubbliche per l'edilizia residenziale si sono ridotte drasticamente.

Tre proposte concrete per un cambio di rotta

Un programma progressista sull'abitare non può limitarsi alla denuncia. Deve avanzare proposte. Ne indichiamo tre, tra loro complementari.

Prima: un piano nazionale per l'housing sociale. L'Italia ha un patrimonio pubblico immobiliare vastissimo, in parte inutilizzato o sottoutilizzato. Recuperare questi edifici, affidarli a enti pubblici o cooperative no-profit con mandato esplicito di affitto a canone sostenibile, è una priorità che non richiede risorse straordinarie ma volontà politica. Il PNRR ha destinato fondi a questo scopo: occorre che vengano effettivamente spesi con criteri di accessibilità e non solo di efficienza energetica.

Seconda: regolamentazione degli affitti brevi nelle aree ad alta tensione abitativa. Barcellona, Amsterdam e Berlino hanno già introdotto limitazioni stringenti alle piattaforme come Airbnb nelle zone urbane più sature. L'Italia deve fare altrettanto, con una norma nazionale che fissi principi minimi e lasci ai Comuni strumenti effettivi di regolazione locale.

Terza: incentivi fiscali rivolti all'affitto a lungo termine e alle cooperative abitative. Oggi il sistema fiscale italiano premia la proprietà e penalizza l'affitto. Invertire questa logica — riducendo la pressione fiscale sugli affitti a canone concordato, sostenendo finanziariamente la nascita di nuove cooperative — significa riequilibrare il mercato senza espropriare nessuno.

La casa come questione politica centrale

C'è un filo che unisce tutte le battaglie progressiste: la convinzione che la libertà reale non si misuri solo in astratto, ma nelle condizioni materiali concrete di ogni persona. Non si è liberi se non si ha un tetto sicuro. Non si è cittadini a pieno titolo se si è perennemente esposti al rischio di sfratto o di canoni insostenibili.

La speculazione immobiliare non è una legge di natura. È il risultato di scelte politiche, e come tale può essere modificata con scelte politiche diverse. Riportare la casa al centro del dibattito pubblico — non come tema di nicchia, ma come questione strutturale di giustizia sociale — è uno dei compiti più urgenti per chi vuole un'Italia più equa e più libera.

Le città appartengono a chi le abita, non a chi le possiede. È tempo che la politica italiana torni a crederci davvero.